Nhiều nhà đầu tư là khách hàng dự án chung cư Megastar Dominium Tây hồ Tây của Công ty cổ phần
| |
 |
| |
Anh Vũ Hạnh bức xúc trình bày với phóng viên về những bất hợp lý của chủ đầu tư dự án chung cư Megastar Dominium
|
Ciri Xuân Đỉnh tại Lô C2 Khu đất đấu giá, Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội phản ánh về việc đã đóng góp tiền mua căn hộ tại dự án từ tháng 7/2009 nhưng đến nay, dự án vẫn chỉ là "tường vây, cọc nhồi".
Thậm chí, chủ đầu tư còn tự ý điều chỉnh diện tích căn hộ theo hưởng giảm mà không thông báo tới khách hàng khi yêu cầu đóng tiền đợt 2.
Theo đơn phản ánh của anh Vũ Hạnh, trú tại P1418 CT1A Đơn nguyên II - Mỹ Đình II - Từ Liêm - Hà Nội, ngày 20/7/2009 anh có nộp số tiền 586.500.000 đồng cho Công ty TNHH Kiến Trúc Xanh (tại số 22, ngõ 1A Đặng Thái Thân - Hoàn Kiếm - Hà Nội) để góp vốn xây dựng căn hộ số 05 tầng 21 dự án Megastar Dominium - Hòa Bình park tại lô đất C2 Xuân Đỉnh - Từ Liêm - Hà Nội. Tại phiếu thu tiền này có chữ ký của anh, người nộp và của thủ quỹ Lưu Thị Hạnh Nguyên, giám đốc Kiến trúc sư Lưu Vĩnh Thanh.
Một ngày sau khi anh nộp tiền, ngày 21/7/2009 anh Hạnh được nhận tiếp một phiếu thu tiền mặt không có chữ ký của anh, lần này công ty viết phiếu thu tiền mặt là Công ty cổ phần Ciri Xuân Đỉnh, nhưng số tiền góp vốn theo biên bản thỏa thuận số 244/2009/MegastarTHT chỉ là 331.500.000 đồng. Nghĩa là anh Hạnh phải trả một khoản "chênh" với số tiền 255 triệu đồng để được "nhận chuyển nhượng"... hợp đồng góp vốn!
Kèm với phiếu thu tiền này là Biên bản thỏa thuận góp vốn tự nguyện xây dựng nhà chung cư giữa anh và Công ty cổ phần xây dựng Ciri Xuân Đỉnh. Theo bản thỏa thuận góp vốn này, tổng số tiền anh Hạnh phải trả cho 85m2 anh mua lên đến 1.105.000.000 đồng (mỗi m2 là 13 triệu đồng).
| |
|
"Người góp vốn thực hiện dự án dưới hình thức "hợp đồng góp vốn" được tạm hiểu là "cổ đông" của dự án đó mà bên góp vốn không được hưởng "cổ tức". Mà chỉ được hưởng "quyền được mua" căn hộ thuộc dự án sẽ (có thể) hình thành trong tương lai". Điều này nếu phân tích rạch ròi thì rất hài ước.
|
|
Như vậy, để mua được một suất chung cư tại Megastar Dominium - Hòa Bình park, anh Hạnh phải mất thêm một khoản chi phí hơn 255 triệu đồng. Đáng nói là theo anh Hạnh, tất cả những ai quan tâm đến dự án, muốn mua căn hộ của dự án đều phải bỏ ra số tiền chênh lệch bằng, ít hoặc nhiều hơn tùy vào diện tích căn hộ chọn. Nhưng ít ai giữ được phiếu thu tiền như anh, bởi ngay sau khi nộp tiền thì hóa đơn nộp tiền tại công ty TNHH Kiến Trúc Xanh đều bị thu lại.
 |
 |
|
Dự án khởi công ngày 10/2/2009. Dự kiến bàn giao vào tháng 12/2010. Tuy nhiên hiện dự án Megastar Dominium Tây Hồ Tây mới chỉ được triển khai như thế này. Ảnh chụp hiện trạng và tiến độ dự án ngày 9/3/2010 (Ảnh: LandToday)
|
Đành rằng đã chấp nhận "mất oan" số tiền gọi là "chênh" kia để được chen chân có được 1 suất góp vốn thực hiện dự án nhưng anh Hạnh vẫn quan ngại khi ngay tại thời điểm ký biên bản thỏa thuận góp vốn là ở phần diện tích sàn căn hộ của anh lại ghi:
"diện tích sàn 85m2, diện tích khi nhận nhà có thể thay đổi cộng trừ 5%"
. Mặc thắc mắc, nhưng do nhu cầu phải mua nhà nên anh Hạnh đã không hỏi cặn kẽ mà yên tâm chờ đợi chủ đầu tư thông báo thời gian nộp tiền và ký hợp đồng mua bán nhà theo kế hoạch chủ đầu tư thông báo.
6 tháng sau khi đóng tiền góp vốn với Ciri Xuân Đỉnh, ngày 15/1/2010, anh Hạnh và nhiều nhà đầu tư khác của dự án Megastar Dominium nhận được Thư mời của Công ty Ciri Xuân Đỉnh.
Tại Thư mời này chủ đầu tư thông báo, theo cam kết tại Hợp đồng vay vốn, trong vòng 6 tháng chủ đầu tư sẽ phải hoàn thành xong các điều kiện để ký Hợp đồng mua bán với khách hàng. Tuy nhiên, việc thực hiện các thủ tục hành chính đã bị kéo dài quá lâu so với dự kiến, khiến cho dự án Megastar Dominium Tây Hồ Tây đã bị chậm so với kế hoạch ban đầu.
Cũng tại Thư mời này, chủ đầu tư cho biết "dự kiến" trong Quý I/2010 dự án sẽ được triển khai xây dựng phần thô của tòa nhà bao gồm 2 tầng hầm và 25 tầng nổi. Còn ở thời điểm hiện tại, hạng mục móng của tòa nhà (bao gồm cọc khoan nhồi, tường vây móng) đã được hoàn thành.
Nhưng điều khiến anh Hạnh và 15 khách hàng khác bất ngờ nhất và phải làm đơn gửi chủ đầu tư yêu cầu chủ đầu tư xem xét lại là việc chủ đầu tư thông báo về diện tích căn hộ có thay đổi theo phê duyệt mới nhất của UBND và Sở quy hoạch kiến trúc TP. Hà Nội. Theo đó, căn hộ mua ban đầu của anh Hạnh có diện tích 85m2 nếu ký hợp đồng và đóng tiếp tiền đợt 2 sẽ bị điều chỉnh giảm xuống còn 63m2, giảm 22 m2 so với diện tích ban đầu. Đây cũng là diện tích giảm cao nhất trong toàn tòa nhà.
| |
|
"Sau khi huy động vốn từ các "hợp đồng góp vốn", chủ đầu tư có thể dùng khoản tiền này gửi ngân hàng để lấy lãi suất. Khoản tín dụng thực hiện dự án thì đã được Ngân hàng nào đó tài trợ với lãi suất ưu đãi theo quy định", một chuyên gia tài chính phân tích.
|
|
Chị Nguyễn Thị Phương Thảo một người mua căn hộ cho biết, không hiểu lý do nào mà chủ đầu tư lại có sự điều chỉnh vô lý về diện tích đến vậy và không hề có thông báo khách hàng. Để có diện tích ở rộng rãi hơn, chị Thảo đã phải bán nhà trong phố có diện tích 60m2 để đăng ký mua căn hộ 85m2 và đi thuê trọ gần 1 năm nay. Đổi lại bây giờ lại nhận được thông báo của chủ đầu tư căn hộ mà chị mua đang bị điều chỉnh giảm chỉ còn 63m2.
Vô lý là, ngay tại Hợp đồng mua bán căn hộ mà chủ đầu tư thảo gửi cho chị đều nói rằng việc mua bán là theo sự thỏa thuận giữa hai bên, nhưng trong việc mua bán giữa chị và chủ đầu tư thì rõ ràng phía Ciri Xuân Đỉnh đã tự ý quyết định???!!!.
Tại thư mời của chủ đầu tư gửi khách hàng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Lê Quỳnh Anh cho biết, 15 ngày sau khi nhận được thư mời, ngày 1/2/2010, nếu khách hàng không nộp tiền giai đoạn 2 đúng hạn, phía công ty sẽ hiểu là khách hàng không còn nhu cầu mua căn hộ theo quyền ưu tiên mua và các luật sư của phía công ty sẽ liên hệ với khách hàng để thanh lý hợp đồng. Trường hợp khách hàng có thắc mắc thì có thể liên hệ với Phòng kinh doanh - Sàn giao dịch bất động sản Megastar số 254 Thụy Khuê, Tây Hồ để được giải đáp.
Nhưng, anh Hạnh và 15 khách hàng khác, mặc dù đã có đơn gửi công ty, đã được cán bộ của Sàn giao dịch bất động sản Megastar trả lời: “Theo chức năng, Sàn giao dịch Bất động sản Megastar sẽ báo cáo với cấp có thẩm quyền về những thắc mắc của khách hàng như việc giảm diện tích sàn, thay đổi thiết kế… và trả lời bằng văn bản trước ngày 8/2/2010”. Nhưng, đúng một tháng trôi qua phía công ty vẫn chưa hề có văn bản trả lời với các khách hàng.
Mặt khác, dù tự ý điều chỉnh diện tích căn hộ của người mua và nại lý do theo điều chỉnh của UBND và Sở Kiến trúc quy hoạch, nhưng phía công ty lại không có thông báo cụ thể với khách hàng về việc bên mua đã phải trả chênh lệch cho các diện tích không có thực - như trường hợp anh Vũ Hạnh, đóng tiền mua căn 85m2, thành 63m2, còn 22m2 khống - thì khách hàng có được đền bù!?
Ngoài ra, một điều khiến các nhà đầu tư lo lắng là theo Phụ lục 1 Lịch thanh toán, kèm theo Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai chủ đầu tư gửi cho khách hàng, thì nhà đầu tư đã bị chủ đầu tư “lợi dụng” giam vốn góp ban đầu thay cho việc vay vốn của Ngân hàng. Số tiền góp vốn ban đầu của nhà đầu tư không được coi là một đợt thanh toán. Cụ thể, theo Phụ lục này, bên B - người mua - sẽ phải thực hiện thanh toán cho chủ đầu tư theo 3 đợt.
Đợt 1, sau khi ký hợp đồng, trong vòng 15 ngày bên B phải trả 30% tổng giá trị hợp đồng mua căn hộ chung cư;
Đợt 2, trong vòng 30 ngày, kể từ ngày chủ đầu tư hoàn thiện xong phần thô của tầng 15, bên B phải trả tiếp 30% tổng giá trị hợp đồng;
Đợt 3, bên B sẽ thanh toán nốt 40% tổng giá trị hợp đồng ngay sau khi chủ đầu tư thông báo ngày đến kiểm tra và nhận căn hộ thì chủ đầu tư sẽ hoàn trả số tiền đặt cọc cho bên B.
Bằng hình thức này, nhà đầu tư trở thành người bị thiệt đơn thiệt kép, buộc phải theo đến cùng dự án, dù có bị ép như thay đổi diện tích căn hộ mua, thay đổi thiết kế, giao nhà chậm hơn tiến độ… vì đã nộp cả một khoản tiền đặt cọc quá lớn, thì sẽ “cố sống, cố chết” bám dự án…
|
Kiểu gì cũng thiệt
Trao đổi với LandToday về một bản "hợp đồng góp vốn" (thực chất là vay vốn "không thế chấp, không lãi suất", được "hứa" sẽ được quyền mua dự án đó mà các chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện với khách hàng cá nhân), luật sư Trần Đình Triển, Trưởng Văn phòng Luật Vì dân, cho rằng đây là một hợp đồng trái luật và có thể bị tuyên vô hiệu bất cứ lúc nào.
Luật sư Trần Đình Triển cho biết hợp đồng vay vốn căn cứ vào Bộ luật Dân sự và cần đảm bảo các quy định về mức vay, lãi suất, thời hạn trả, biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng.
Trong trường hợp này, tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai. Nếu tài sản đảm bảo bình thường tức là nhà đất có giấy tờ, theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng sẽ phải công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trường hợp là bất động sản hình thành từ vốn vay là đất nền cũng phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, tài sản bảo đảm vốn vay tại dự án đô thị là căn hộ chung cư nên hợp đồng không được công chứng và đăng ký bảo đảm. Điều này là vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, trong hợp đồng này, vốn vay được xác định bằng ngoại tệ (USD) là vi phạm Pháp lệnh ngoại hối. Theo ông Trần Đình Triển, một hợp đồng vi phạm pháp luật thì khi phát sinh tranh chấp sẽ bị tuyên vô hiệu.
Nguyên tắc xử lý tài sản khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu là “tài sản đâu trả về đó”, thiệt hại các bên tự chịu, lợi nhuận phát sinh thì sung công quỹ. “Như vậy, bất luận trong trường hợp nào khách hàng cũng bị thiệt, chỉ có chủ đầu tư là có lợi” - luật sư Trần Đình Triển kết luận.
|