Một trong những khu nhà ở thuộc dự án Mỹ Phước 4 đã được các nhà đầu tư sang tay nhiều lần

Một giám đốc doanh nghiệp (đề nghị được giấu tên) nói thị trường nhà đất Bình Dương trong thời gian qua im ắng nhưng không bi đát. “Hầu hết các nhà đầu tư bỏ chạy khỏi thị trường này vào cuối năm 2009 là những nhà đầu tư ngắn hạn, muốn đầu cơ, lướt sóng nhanh để kiếm lời. Khi thị trường không còn nóng sốt như năm 2007 thì họ lập tức bán tháo, bán chạy nhưng không có mấy người dám đổ tiền mua những sản phẩm mua đi bán lại này”, vị giám đốc trên phân tích.

Âm thầm tăng

Nhưng đối với dòng sản phẩm được đầu tư dài hạn, theo một số công ty môi giới, vẫn ấm đều đều và giá cũng tăng dần. Cụ thể, tại dự án Green River diện tích 60ha (Mỹ Phước 4) trước tết bán ra 350 nền nhà (giai đoạn 1) với giá từ 1,8 – 2,8 triệu đồng/m2. Đợt bán hàng giai đoạn 1 của dự án chỉ vừa kết thúc thì giá nền đất tăng bình quân khoảng 10%, những vị trí đẹp tăng giá đến 30% so với giá gốc công ty bán ra.

Ông Trần Minh Sơn, ngụ tại quận Gò Vấp (TP.HCM), kể vào thời điểm tháng 11.2009, ông than bị chôn vốn ba nền đất tại dự án Mỹ Phước 4. Tuy nhiên, đến tháng 1.2010 ông đã bán sang tay được ba nền đất này.

Theo nhận định của công ty quản lý bất động sản Savills, tính đến tháng 2.2010 thị trường nhà đất sơ cấp (chủ đầu tư bán ra) tại Bình Dương có sáu dự án đất nền với 4.837 nền; sáu dự án biệt thự, nhà phố và năm dự án căn hộ chung cư. Cả ba phân khúc đều bán khá chạy. Giá trung bình 1m2 đất nền trong các dự án 447 USD; 608 USD/m2 đối với căn hộ và 132.000 USD đối với một căn biệt thự, nhà phố.

Lý giải nguyên nhân vì sao giá nhà đất tại các dự án tăng trở lại, ông Hoàng Anh Tuấn, tổng giám đốc công ty Tấc Đất Tấc Vàng lý giải: do giá bán các dự án tại đây trong thời gian trước đã chạm đáy, tức là bằng với giá đất đền bù cộng với chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, hoàn thiện về thủ tục pháp lý. Do vậy, cho dù có tăng 30% thì cũng chỉ bằng một nửa so với thời điểm sốt đất năm 2007!? Ví dụ, tại thời điểm 2007, một lô đất 150m2 ở khu Mỹ Phước 3 giá 600 triệu đồng thì hiện nay dù giá có tăng cũng chỉ ở mức 300 triệu!

Theo thống kê của sở Xây dựng Bình Dương, trong thời gian tới sẽ có khoảng 12 dự án căn hộ với khoảng 5.231 căn; hai dự án biệt thự/nhà phố với 440 căn và một dự án đất nền với 500 nền sẽ được các nhà đầu tư bung hàng chào bán trên thị trường này.

Coi chừng “sập bẫy”

Công ty quản lý bất động sản Savills nhận định: “Nguồn cầu về nhà ở tại Bình Dương rất triển vọng. Bình Dương là địa phương có tốc độ tăng trưởng dân số cao nhất cả nước. Ngày càng nhiều người đến sống và làm việc ở Bình Dương, do tỉnh này có hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển. Chính quyền địa phương không ngừng thu hút nhân tài, đồng thời nhu cầu lao động gia tăng từ các khu công nghiệp”. Các thông tin tốt ở góc độ vĩ mô như Bình Dương lên thành phố loại 1 năm 2020, đường cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn đang vào giai đoạn nước rút… cũng tác động đến thị trường bất động sản tại đây.

Một số đơn vị môi giới bất động sản còn cho rằng, trong khi các kênh đầu tư khác như vàng và đặc biệt là thị trường nhà đất TP.HCM vẫn lình xình thì nhiều người tiếp tục về Bình Dương để đầu tư vào nhà đất. Ông Nguyễn Ngọc Hải, một nhà đầu tư mới mua ba nền tại dự án The Green River – Mỹ Phước Bình Dương cho biết đầu tư vào đây để “tìm cơ hội sinh lời trong dài hạn”. Ngoài ra, hiện nay các chủ đầu tư các dự án ở Bình Dương đang liên kết với nhau để “làm mới thị trường bất động sản”, bằng các chiến dịch tiếp thị, quảng cáo.

Trao đổi với chúng tôi về mức độ rủi ro khi đầu tư vào thị trường nhà đất Bình Dương trong thời điểm này, một luật sư khuyến cáo: các nhà đầu tư nên thận trọng và chỉ nên đầu tư vào những dự án gốc để tránh rủi ro như mua bán bằng hợp đồng môi giới đã từng xảy ra. Vị luật sư này phân tích, khách hàng chủ yếu của thị trường này vẫn là những nhà đầu tư chứ chưa thể là đối tượng công nhân hoặc người thu nhập thấp. “Cứ cho rằng tích luỹ của một công nhân sau thu nhập là 3 triệu đồng/tháng (một điều ít khi xảy ra), với giá bán từ 3 – 5 triệu đồng/m2 cho một nền đất 100m2 ở các khu dân cư, họ phải tích luỹ ít nhất mười năm. Và muốn xây được nhà, họ phải cần ít nhất thêm mười năm nữa”.

Thêm vào đó, nhiều dự án vẫn đang dang dở, chưa đền bù xong; hàng loạt dãy nhà phố mọc lên tại các khu đô thị, nhưng dân cư thưa thớt, hoang vắng. Không những thế, nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực, giao đất từ lâu nhưng vẫn không đả động gì. Một số ý kiến khác cũng cảnh báo nhu cầu nhà ở thật không nhiều lắm, hầu hết khách hàng là “cò”, mua bán lòng vòng chứ không phải là những người có nhu cầu mua đất để an cư lạc nghiệp. Đây là một trong nguyên nhân khiến cách đây không lâu nhà đầu tư bỏ thị trường này.