Tại thời điểm tôi mua chỉ có hợp đồng viết tay (không công chứng) do lúc đó ông T. đang làm thủ tục cấp sổ đỏ cho toàn bộ diện tích căn nhà 358,1m². Tôi đã giao tiền gần đủ cho ông T. với cam kết trong hợp đồng là ông T. phải có trách nhiệm hoàn tất sổ đỏ, trong đó có ghi toàn bộ diện tích 90m² của tôi phải là đất thổ cư (đất được phép xây nhà).

Tháng 12-2005, UBND quận Thủ Đức cấp cho ông T. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích 358,1m² là đất ở tại đô thị. Lúc này, không hiểu vì lý do gì ông T. lại xin điều chỉnh toàn bộ diện tích, bất chấp gia đình tôi yêu cầu phải lấy sổ đỏ về và ra công chứng thực hiện các điều khoản đã ghi trong hợp đồng trước đây.

Tháng 12-2007, UBND quận Thủ Đức đã cấp lại cho ông T. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 166m² và GCN QSHNƠ &ĐƠ với diện tích 192m². Điều đáng lưu ý là toàn bộ diện tích đất trống phía sau nhà tôi 33m² không được chuyển thành đất ở mà vẫn là đất nông nghiệp.

Khi tôi ra công chứng thực hiện quyền mua bán thì được biết căn nhà trên nằm trên đường dự phóng, do vậy không cho phép chuyển đổi mục đích đất. Ngoài ra, mặt tiền căn nhà lúc làm hợp đồng mua là 4mx22,5m thì nay trong giấy tờ chỉ có 3,9m (không đảm bảo diện tích mặt tiền theo QĐ số 19 của UBND TP.HCM), do vậy không thể thực hiện việc mua bán theo quy định.

Tôi muốn hỏi: Việc tôi mua bán giấy tay là không đúng theo luật định, nhưng việc ông T. tự ý thay đổi công năng đất như vậy có phải là hành vi lừa đảo hay không? Tôi muốn ông T. phải trả lại tiền (theo giá thị trường) hoặc cắt phần đất nhà ông ấy để thực hiện hợp đồng có được không?

Nếu phải khởi kiện ông T. thì tôi phải làm sao, thủ tục như thế nào? Án phí và thời gian kéo dài bao lâu?

Xin cảm ơn luật sư.

Hoàng Kim Lập

- Luật sư Phạm Đình Sơn trả lời:

Về giá trị pháp lý của giấy tay mua bán nhà.

1/ Về giấy tay mua bán nhà:

Theo thư trình bày, tại thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán nhà, thì ông T. đang làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích nhà đất là 358,1m², đồng thời ông T. cam kết có trách nhiệm phải hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích 90m² đã bán cho ông/bà phải được chuyển mục đích sử dụng đất là đất ở.

Việc cam kết như vậy có nghĩa sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông T. có trách nhiệm đến phòng công chứng có thẩm quyền để ký kết hợp đồng sang nhượng một phần nhà đất đã bán cho ông/bà. Do đó, hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 450 Bộ Luật dân sự sẽ được hai bên tiến hành thực hiện sau khi ông T. được cấp giấy chứng nhận.

Vì vậy, hợp đồng tay mà hai bên ký kết có thể được xem là một giao dịch dân sự có điều kiện theo quy định tại Điều 125 Bộ Luật dân sự. Do đó, theo quy định của Bộ Luật dân sự không cần phải có công chứng chứng thực. Vì vậy không bị xem “là không đúng theo luật định”.

Việc ông T. tự ý thay đổi việc cấp giấy chứng nhận như thư trình bày được xem là hành vi cố ý làm cho những điều kiện quy định tại hợp đồng không xảy ra theo đúng cam kết của hai bên, để từ đó bên bán dễ dàng từ chối việc tiếp tục thực hiện hợp đồng, thì bên bán bị xem là có lỗi làm cho hợp đồng không thể thực hiện được.

2/ Về bồi thường thiệt hại:

Căn cứ khoản 2 Điều 307 Bộ Luật dân sự, khi một bên có lỗi trong giao dịch dân sự thì phải có trách nhiệm bù đắp tổn thất vật chất thực tế tính được bằng tiền do mình gây ra.

Căn cứ Nghị quyết 01/2003/NĐ-HĐTP ngày 16-4/-2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn về việc xác định thiệt hại trong trường hợp mua bán nhà ở vô hiệu, thì thiệt hại là khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà… và khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà đất tại thời điểm mua bán với giá nhà đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm, trong thực tế được hiểu là giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Hiện nay, chưa có quy định một cách cụ thể và rõ ràng trong việc xác định thiệt hại đối với loại hợp đồng mà hai bên đã ký kết nêu trên, nhưng trong thực tiễn tòa án áp dụng nguyên tắc giải thích tương tự của pháp luật để áp dụng Nghị quyết 01/2003/NĐ-HĐTP để xác định thiệt hại trong trường hợp nêu trên.

3/ Thủ tục khởi kiện:

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ Luật tố tụng dân sự, thì ông/bà nộp đơn khởi kiện tại tòa án nhân dân nơi có bất động sản, trong trường hợp này là Tòa án nhân dân quận Thủ Đức.

4/ Về án phí và thời gian giải quyết vụ kiện:

Căn cứ Điều 171 Bộ Luật tố tụng dân sự.

Căn cứ Điều 8 Pháp luật số 10/2009/UBTVQH ngày 27-2-2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, thì người khởi kiện vụ kiện dân sự phải nộp tiền tạm ứng án phí theo mức sau:

Giá trị tài sản tranh chấp và mức án phí:

a) Từ 4.000.000 đồng trở xuống: nộp 200.000 đồng

b) Từ trên 4.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng: nộp 5% giá trị tài sản tranh chấp

c) Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng: nộp 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng.

d) Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng: nộp 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 800.000.000 đồng.

đ) Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng: nộp 72.000.000 đồng +  2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 2.000.000.000 đồng.

e) Từ trên 4.000.000.000 đồng trở lên: nộp 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 4.000.000.000 đồng.

5/ Về thời gian giải quyết vụ án:

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 179 Bộ Luật tố tụng dân sự, thì thời hạn chuẩn bị xét xử đối với vụ kiện nêu trên là 4 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Trong trường hợp vụ kiện có tính phức tạp, hay do trở ngại khách quan thì thời hạn chuẩn bị xét xử nêu trên có thể gia hạn thêm không quá 2 tháng.

Việc lựa chọn luật sư là do người có yêu cầu tự lựa chọn và quyết định dựa trên sự tín nhiệm của người có yêu cầu đối với luật sư. Do đó, ông/bà có thể nhờ bất cứ luật sư nào mà ông/bà tín nhiệm đang hành nghề hợp pháp để trợ giúp pháp lý cho mình.

Trân trọng,

Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
(Công ty Luật TNHH Quốc An)